20 ноября 2012 г.
~ Рынок мировой недвижимости в III квартале 2012: аналитическое обозрение Tranio.Ru ~
В III квартале 2012 года недвижимость в странах Южной Европы ощутимо подешевела, в то время как в Западной, Центральной и Северной Европе цены оставались стабильными или имели тенденцию к небольшому росту.
Рынок США постепенно оживает, здесь зафиксирован наибольший рост цен в квартальном исчислении.
В годовом исчислении среди рассматриваемых стран больше всего подорожало жилье в Бразилии и Дубае, а подешевело заметнее всего в Испании.
Арендные ставки заметно выросли в Дубае и Германии.
Вырос объем капиталовложений в мировой рынок коммерческой недвижимости, однако инвесторы стали с опаской относиться к странам Южной Европы.
Спрос со стороны россиян растет или остается стабильным в большинстве рассматриваемых стран.
Европа находится под властью кризиса
Рынок Европы не отличается однородностью. Цены на жилье падают в южных странах — Болгарии, Греции, Испании, Италии, на Кипре, а также во Франции. На этих рынках сильнее сказывается негативное влияние кризиса в еврозоне. Однако недвижимость дорожает в Великобритании, Германии, Финляндии и Турции. Турция переживает бум на жилье, цены не перестают расти, но пока «пузырь» сектору недвижимости не грозит. Что касается Германии и Финляндии, стабильная экономика позволяет этим странам сохранить равновесие даже во время кризиса. Рынок Великобритании растет в основном за счет Лондона, который продолжает получать денежные вливания из-за рубежа.
Испания: падение цен продолжается
В III квартале больше всего упали цены в Испании — на 9,5 % в годовом исчислении. Средняя цена за квадратный метр опустилась до 1 566 евро, приблизившись к уровню середины 2004 года. Жилье, построенное менее чем два года назад, стоит в среднем 1 604 евро/м². Более старые объекты оцениваются в 1 554 евро/м², что на 9,6 % меньше по сравнению с 2011 годом.
Значительнее всего подешевела недвижимость в Эстремадуре (−12,2 %), на Канарских островах (−11,7 %), в Арагоне (−11,4 %), Мадриде (−11,3 %), Валенсии (−11,3 %) и Каталонии (−11,1 %). Незначительно упали цены в Ла-Риохе (−5,9 %), Астурии (−5,2 %), Стране Басков (−3,5 %) и Наварре (−2,8 %).
По информации Kyero.com, цены на недвижимость в Испании в квартальном исчислении значительно не изменились.
Это подтверждает и Юрий Константиновский, директор департамента по связям с представительствами испанского агентства недвижимости Leanga Costablanca: «В указанный период цены однозначно не понижались. А стремительное „вымывание“ дешевых объектов даже привело к росту цен на побережье. В Мадриде цены остаются прежними и не растут только потому, что мало предложений. Столица всегда востребована, поэтому в центре не было падения».
Улучшению ситуации на рынке немало способствуют наши соотечественники, которые даже в кризис не желают отказываться от мечты приобрести жилье в Испании.
«Спрос со стороны россиян в последнее время постоянно растет и приобретает черты ажиотажа. Даже летом число покупателей не сократилось»,— говорит Константиновский.
По его словам, русскоговорящие покупатели чаще всего приобретают квартиры стоимостью менее 100 тыс. евро на средиземноморском побережье, стремясь поселиться как можно ближе к морю. Традиционные места: Каталония, Малага, Тенерифе и Коста-Бланка.
Италия: крупнейшие города под влиянием кризиса
В III квартале цены в Италии понизились, хотя и незначительно. По данным Idealista, недвижимость в Риме подешевела на 2,6 % до 4 426 евро/м². В центре итальянской столицы жилье подорожало на 1,3 %, квартиры здесь продаются в среднем за 7 507 евро/м². В Милане цены упали на 3,2 %. Недвижимость в этом городе можно купить в среднем за 4 141 евро/м². В Неаполе жилье подорожало, но ненамного — 0,1 %; средняя цена достигла 3 256 евро/м².
Согласно данным Immobiliare.it, с сентября 2011 по сентябрь 2012 недвижимость в трех крупнейших городах Италии подешевела: в Риме — на 0,4 %, в Милане — на 1,5 %, в Неаполе — на 3,2 %.
По словам Анны Рыбченко, риелтора компании Toscana Immobiliare, во II квартале россияне покупали жилье либо дешевле 1 млн евро, либо дороже 5 млн евро. Интерес был наиболее заметен в Тоскане. Эксперт отмечает, что цены немного понизились на все типы объектов, кроме исторической недвижимости.
Греция: продолжается тенденция прошлых кварталов
По данным Jones Lang LaSalle, за год в Греции недвижимость подешевела на 10 %, но изменений в ценовой динамике в III квартале не произошло.
Наталия Ковалева, генеральный директор компании Real Estate Services, специализирующейся на продаже и аренде греческой недвижимости, отмечает: «В целом, по сравнению с III кварталом 2011 года объем продаж уменьшился на 10 %, но мы наблюдаем стабильный, хотя и небольшой спрос. В III квартале мы продали три дома по цене от 340 до 580 тыс. евро».
Интерес россиян к курортам Греции не ослабевает. По-прежнему спросом пользуются качественные объекты вблизи моря.
«Региональные предпочтения не изменились. Халкидики и Крит — основные регионы, хотя в целом в 2012 году у россиян вырос интерес к покупке и аренде на Ионическом побережье и островах — Корфу, Левкаде, Закинтосе и других»,— рассказывает Ковалева.
По ее наблюдениям, в Греции не хватает интересных и ликвидных объектов, что объясняется упадком в строительной отрасли.
Согласно данным Savills, лучшие объекты в Греции стоят в среднем 6 700 евро/м², качественная недвижимость с двумя спальнями продается примерно за 2 400 евро/м². Самое дорогое жилье находится на Кикладах, а именно на Миконосе и Санторини, а также на Ионических островах (Корфу) и в некоторых районах Крита и Халкидик. В Афинах и пригородах дома и квартиры тоже дороже, чем в среднем по стране.
Продавать недвижимость в Греции сегодня невыгодно: лучше подождать несколько лет, пока рынок достигнет дна и пойдет в рост.
Кипр: рынок зависит от Греции
В III квартале на рынке Кипра цены остались на прежнем уровне, но сделок мало из-за нехватки объектов. Качественные дома рядом с морем не дешевеют. Например, по данным компании Cybarco, в комплексе Limassol Marina цены были повышены от 5 до 8 % в зависимости от типа жилья и этапа строительства. С этим проектом связаны самые крупные сделки с жильем на Кипре в III квартале: в конце лета россияне приобрели в Limassol Marina две самые большие виллы стоимостью 12 и 14 млн евро с причалами. Как видно, наши соотечественники помогают рынку Кипра оставаться на плаву.
«Спрос на элитный сегмент почти полностью формируют зарубежные покупатели. Россияне приобретают недвижимость в среднем стоимостью от 500 тыс. до 2 млн евро и дороже. Затем идут англичане, немцы, скандинавы, а также граждане некоторых стран Ближнего Востока, но у тех более скромные запросы»,— говорит Мария Цветкова, менеджер компании Cybarco.
По словам Марии, наши соотечественники интересуются виллами с большими участками и бассейнами, а в последнее время — и с частными причалами. Покупают также просторные апартаменты, чаще всего на последних этажах, пентхаусы с тремя или четырьмя спальнями и двухуровневые квартиры. Россияне предпочитают приобретать недвижимость в Лимасоле: рядом расположен международный аэропорт, есть русскоговорящая диаспора.
Болгария: дешевизна порождает спрос
В Болгарии растет спрос со стороны россиян, но он обусловлен низкими ценами. По данным Национального института статистики, с июля по сентябрь 2012 года недвижимость в стране подешевела на 0,5 % в квартальном исчислении. За год цены упали еще больше — на 2,2 %.
В III квартале средняя цена за квадратный метр в Болгарии опустилась до 441 евро. Дороже всего стоит жилье в Софии — 724 евро/м². Далее следуют Варна (713 евро/м²) и Бургас (568 евро/м²). Подорожала недвижимость в Велико-Тырново (365 евро/м²), Стара-Загоре (450 евро/м²) и Русе (439 евро/м²). В Хасково цены остались на прежнем уровне — 403 евро/м².
Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG считает, что спрос со стороны россиян был заметно выше, чем в прошлом году: «В III квартале 2012 года мы продали четыре апартамента в нашем комплексе у моря, а в прошлом году у нас не было продаж. Чаще всего россияне покупают апартаменты в комплексах закрытого типа, спа-комплексы недалеко от моря, а также апартаменты на крупных морских курортах. Диапазон цен — от 40 до 90 тыс. евро».
Как отмечает Стоянов, интерес со стороны россиян был наиболее заметен на курортах Солнечный Берег и Свети-Влас, а также в городах Варна, Бургас, Поморие и Созополь.
Недвижимость в Болгарии выгодно покупать для собственного проживания, но не для инвестиций, поскольку цены с 2009 года непрерывно падают.
Чехия: спрос со стороны россиян падает
В Чехии цены упали, но незначительно. По словам Владимира Томашевского, агента недвижимости Gartal, спрос в этой компании со стороны россиян в III квартале понизился примерно на 50 %.
Это объясняется несколькими причинами:
ужесточились условия получения ВНЖ и ПМЖ;
сказалось влияние мирового финансового кризиса: ухудшились условия выдачи ипотечных кредитов, стало меньше проектов, выросло недоверие инвесторов;
изменились тренды: богатый и средний класс из России и других постсоветских стран меняет приоритеты и больше склоняется к покупке жилья в Великобритании, Франции, Австрии и Швейцарии.
«В среднем, наша компания заключала одну сделку в месяц. Спрос со стороны россиян был намного ниже, чем в прошлом году, но осенью интерес вырос по сравнению с летними месяцами»,— говорит Томашевский.
По его словам, в III квартале наши соотечественники интересовались в основном квартирами. Был также спрос на покупку коммерческой недвижимости, но продаж таких объектов было мало, поскольку подобные сделки сложные и рискованные. Средний бюджет россиян — 40–100 тыс. евро. Наши соотечественники предпочитают недвижимость в Праге, Карловых Варах и Марианске-Лазне.
Франция: чувствуется влияние кризиса
Под влиянием кризиса начинает дешеветь недвижимость во Франции. По данным Национальной ассоциации французских риелторов (FNAIM), в III квартале цены на вторичную недвижимость в стране упали на 1,1 % в годовом исчислении. Квартиры подешевели на 0,7 %, дома — на 1,3 %. По отношению ко II кварталу цены во Франции понизились на 0,6 %. В Иль-де-Франсе спад был более заметным (−1,1 %), чем в провинции (−0,4 %).
Из-за экономического спада в еврозоне и налоговых реформ во Франции многие покупатели и продавцы занимают выжидательную позицию. На рынке царит неуверенность, и его дальнейшее развитие будет зависеть от того, насколько успешными будут меры по преодолению кризиса.
По данным нотариусов, средняя цена за квадратный метр в Париже составляет 8 410 евро. Недвижимость на Лазурном Берегу продается дороже 4 800 евро/м². Согласно информации Savills, в III квартале средняя цена объекта жилой недвижимости во Франции составила 216 тыс. евро.
Хорватия: всё по-старому
Остались прежними цены на недвижимость в Хорватии. Наши соотечественники охотно заключают сделки в этой стране.
«Основной спрос со стороны россиян в этом году приходится на Среднюю Далмацию — это Сплит, Трогир и острова Чиово и Брач. Здесь заключается до 90 % сделок. Больше всего востребованы дома стоимостью от 200 до 350 тыс. евро, квартиры от 60 до 80 тыс. евро и отели в пределах до 2 млн евро»,— говорит Фёдор Костенко, директор хорватского агентства недвижимости Tamaris.
Финляндия: небольшой, но стабильный рост
Немного выросли цены в Финляндии. Согласно данным Национального бюро статистики, в III квартале 2012 года недвижимость в квартальном исчислении подорожала на 1,1 %, в Большом Хельсинки — на 1,4 %, в остальной части страны — на 0,8 %. В июле цены понизились по сравнению с предыдущим месяцем на 0,5 %, в августе — на 0,6 %, а в сентябре — повысились на 0,7 %.
По сравнению с 2011 годом жилье подорожало на 1,8 % в среднем по стране, в Большом Хельсинки — на 2,3 %, в других регионах — на 1,4 %. Вторичные объекты стоят в среднем 2 232 евро/м², в Большом Хельсинки — 3 466 евро/м², в остальных регионах Финляндии — 1 676 евро/м².
«Россияне интересуются в основном недвижимостью на приграничных с Россией землях. Чаще всего приобретают дачи и дома для летнего или зимнего отдыха. Популярны районы вдоль железнодорожной ветки поезда „Аллегро“. Сегодня растет интерес к покупке готового бизнеса в Финляндии»,— комментирует Диана Алтеберг, менеджер по продажам компании Wallstreet Financial Services.
Рынок Финляндии остается стабильным, поэтому приобретать здесь недвижимость выгодно как для инвестиций, так и для собственного проживания.
Великобритания: рынок растет в основном за счет Лондона
По данным Savills, с июля по сентябрь 2012 года цены на элитную недвижимость Лондона выросли в годовом исчислении на 5,1 %, но в квартальном — лишь на 0,5 %, то есть фактически остались на прежнем уровне. Заметно подорожало жилье только в трех фешенебельных районах — Челси (10,5 %), Найтсбридже (9,6 %), и Белгравии (8,3 %). Именно в этой части Лондона наиболее силен спрос со стороны иностранцев.
Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad, рассказывает: «В нашей фирме количество сделок возросло в два раза по сравнению со II кварталом. Активность российских покупателей заметно повысилась. Ценовой диапазон и тип объектов немного изменился: стало существенно больше запросов и сделок с новым жильем в районе 2,5–3,5 млн фунтов стерлингов. Также значительно увеличилось количество запросов о коммерческой недвижимости».
Роман отмечает, что в центре Лондона почти нет нового жилья, поэтому покупатели начинают искать в других районах — Паддингтоне, Баттерси и Империал-Уорфе.
Лондон — один из самых привлекательных рынков мира для инвестиций в недвижимость, и останется таким, по крайней мере, в ближайшие годы.
В III квартале в Лондоне подешевела элитная аренда. За три месяца ставки опустились на 0,4 %, за год — на 1,2 %, отмечают аналитики Savills. На севере британской столицы, а также в Айлингтоне и Хэмпстеде элитное съемное жилье упало в цене на 1,5 % с июля по сентябрь и на 4,1 % в годовом исчислении.
Арендные ставки в Баттерси, Вандсворте, Фулеме, Уимблдоне, Ричмонде и других респектабельных районах юго-запада Лондона продемонстрировали небольшой рост: 0,4 % в III квартале и 1,8 % за год.
В деловых районах Уоппинг и Кэнэри-Уорф стоимость аренды выросла незначительно: на 0,3 % за три месяца и 0,8 % за год. Снять жилье в центре Лондона можно в среднем за 678 фунтов стерлингов/м² в год.
Германия: жилье продолжает дорожать
По данным Empirica, в III квартале цены на квартиры в Германии выросли на 2,3 % по отношению к I кварталу 2012, в районных центрах — на 2,8 %, в столицах земель — на 1,9 %. Дороже всего стоят квартиры в Мюнхене и Фрайбурге — более 4 000 евро/м². Далее следуют Штутгарт, Гамбург, Регенсбург, Франкфурт-на-Майне, Эрланген, Розенгейм, Ландсхут и Ульм.
Цены на дома с начала года поднялись в среднем на 4,1 %, в районных центрах — на 4,9 %, в столицах земель — на 3,4 %. Дороже всего стоят дома в Мюнхене — более 5 000 евро/м². Далее следуют Фрайбург, Штутгарт, Франкфурт-на-Майне, Висбаден, Дюссельдорф, Ашафенбург, Ингольштадт, Баден-Баден и Майнц.
По данным Jones Lang LaSalle, за год цены на недвижимость в восьми крупнейших городах Германии выросли на 14 %. За первое полугодие в жилье было вложено 7,7 млрд долл., что больше, чем за весь 2011 год. Согласно информации HSH Nordbank, за III квартал квартиры в крупных городах Германии подорожали на 0,5 %, за год — на 8,4 %. Средняя цена достигла 2 487 евро/м².
В Германии выгодно приобретать недвижимость для получения дохода, ведь почти половина жителей страны снимает жилье. По данным Emporica, в III квартале 2012 стоимость аренды с начала года выросла на 1,6 %, в районных центрах — на 1,9 %, в столицах земель — на 1,4 %. Дороже всего сдаются квартиры в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге, Штутгарте и Дюссельдорфе.
По информации HSH Nordbank, в III квартале квартиры в крупных городах Германии сдавались в среднем за 9,43 евро/м² в неделю, что на 6,1 % дороже в годовом исчислении.
Турция: лидер роста цен
В III квартале среди рассматриваемых стран Европы больше всего подорожала недвижимость в Турции. По данным Reidin.com, с июля по сентябрь 2012 года цены на жилье в стране выросли в среднем на 1,7 %. По состоянию на сентябрь квартиры и дома подорожали на 12,2 % в годовом исчислении. Согласно информации Numbeo.сom, квадратный метр в городах Турции стоит в среднем 1 073 евро в центре и 536 евро на окраине.
«Спрос со стороны россиян вырос, однако на сентябрь традиционно приходится максимальное число сделок. Продажи находятся примерно на том же уровне, что и в прошлом году, возможно чуть выше за счет отмены „принципа взаимности“: начали покупать граждане Ирана, Ближнего Востока и Казахстана. Наиболее популярны объекты стоимостью 40–80 тыс. евро в Анталье»,— рассказывает Антон Парыгин, менеджер по продажам Akdeniz.ru.
Сегодня Турция считается чрезвычайно привлекательным рынком инвестиционной недвижимости. Эксперты советуют вкладывать средства в жилые и коммерческие объекты Стамбула.
Америка, Азия и Ближний Восток
В отличие от Европы, на большинстве рынков Азии, Северной и Южной Америки цены на недвижимость имеют тенденцию к росту. В Китае недвижимость дешевеет, хотя и незначительно; это происходит из-за правительственных мер, направленных на понижение цен и спроса.
США: рынок идет в гору
В III квартале 2012 года ситуация на рынке недвижимости США улучшилась: в 62 % агломерациях уменьшились случаи изъятия жилья за долги, цены в среднем по стране выросли на 4,8 % по отношению ко II кварталу. Согласно информации Zillow, средняя цена продажи в США составляет 1 248 долл./м², что на 10,9 % дороже, чем год назад.
«Максимальный рост цен и спрос приходятся на регионы, сильнее всего пострадавшие от глобального экономического кризиса. Лидер — Флорида, где за год недвижимость подорожала на 18 %,— говорит Илья Битков, риелтор Coldwell Banker.— Активность на рынке недвижимости США нельзя назвать однородной, так как от штата к штату положение дел меняется, в целом же рынок продолжает движение в позитивном направлении. Несмотря на то, что в сентябре в целом по стране продажи упали на 1,7 %, основной фон по-прежнему положительный».
Как отмечает Илья, лидерами роста покупательской активности в III квартале продолжают оставаться Флорида, Аризона, Невада и Калифорния. В сфере недвижимости класса «люкс» доминирует нью-йоркский Манхэттен, один из районов которого — Верхний Ист-Сайд — отобрал статус самого дорогого почтового адреса у Алпайна (Нью-Джерси). Второй по значимости рынок — калифорнийский Беверли-Хиллз.
«Как в бюджетном ценовом диапазоне, так и в сфере недвижимости класса „люкс“ преобладают покупки кондоминиумов. Цена — от 200–300 тыс. долл. в Майами до 1–3 млн на Манхэттене. Безусловно, есть и более дорогие приобретения»,— рассказывает Илья.
По наблюдениям риелтора, россияне больше всего интересуются недвижимостью во Флориде (Майами, Палм-Бич, Форт-Лодердейл). Здесь их привлекают цены и климатические условия. Менее доступный, но тоже востребованный рынок — Манхэттен, популярны также предместья Нью-Йорка. Кроме того, россияне приобретают недвижимость в Калифорнии, а именно в Лос-Анджелесе и Сан-Франциско. Есть интерес и к городу Финикс, расположенном в штате Аризона, поскольку там живет многочисленная русскоговорящая диаспора.
В США съемное жилье не подешевело, хотя активность на рынке ослабла. Согласно данным MPF, в III квартале аренда подорожала на 3,3 % в годовом исчислении. Скорость роста арендных ставок замедляется уже третий квартал подряд. За год больше всего выросли тарифы на недвижимость в Сан-Хосе и Сан-Франциско — на 8 % и 7,5 % соответственно. Далее следуют Окленд (6,7 %), Нью-Йорк (6,3 %) и Шарлотт (6,3 %). На 5–6 % выросли арендные ставки в Коламбусе, Хартфорде, Денвере, Боулдере, Хьюстоне и Нашвилле. В квартальном исчислении аренда в США подорожала в среднем на 1 %. По данным Zillow, средняя стоимость съемного жилья в стране составляет 1 350 долл. в месяц, что на 3,6 % дешевле, чем год назад.
ОАЭ и Бразилия: активность на рынках высока
Среди стран, в которых недвижимость в III квартале подорожала больше всего,— Бразилия и ОАЭ (Дубай). Развитие строительного сектора и фонтанирующий спрос на жилье в этих странах способствуют непрекращающемуся росту цен.
По данным Reidin, в августе цены на жилье в Дубае выросли в среднем на 14 % в годовом исчислении. Виллы подорожали на 23 %, квартиры — на 18 %. По прогнозам, количество завершенных проектов в ближайшие два года будет расти. Цены повышаются из-за спроса со стороны владельцев крупных капиталов.
С июля по сентябрь 2012 года арендные ставки в Дубае выросли заметнее всего. Виллы сдаются в среднем на 7 % дороже по отношению ко II кварталу, сообщает Asteco. Недвижимость на улице Шейха Зайеда подорожала на 6 %. Снять здесь виллу можно в среднем за 28,6 тыс. долл. в год. В Пальма-Джумейре, где жилье с тремя спальнями сдается за 88,5 тыс. долл. в год, арендные ставки выросли на 7 %. За год аренда квартир в Дубае подорожала в среднем на 5 %.
В Бразилии цены на недвижимость за год поднялись на 10,6 %, за последние 12 месяцев — на 15,2 % (в Сан-Паулу — на 17,9 %), о чем свидетельствует индекс Fap Zap. Дороже всего стоит жилье в Рио-де-Жанейро (в среднем 3 183 евро/м², в Леблоне — до 7 000 евро/м²). Далее следуют: Федеральный округ вместе со столицей Бразилиа (3 101 евро/м²), Сан-Паулу (2 592 евро/м²), Ресифи (2 068 евро/м²) и Форталеза (1 860 евро/м²).
Китай: рынок под контролем государства
В Китае, где на протяжении последних лет рост цен в процентах измеряется двузначными числами в годовом исчислении, наступило затишье. По данным Dow Jones Newswires, цены на недвижимость в китайских городах к сентябрю упали на 1,2 % в годовом исчислении. Жилье дешевеет вследствие государственной программы, контролирующей рост цен. Однако рынок, на котором за последние пять лет жилье подорожало более чем в два раза, всё же нельзя назвать застоявшимся.
Источник: Юлия Кожевникова, Tranio.Ru